宁强县律师：转按揭贷款

    　　一、按揭与转按揭的概念 　　按揭是香港的鸣法，在中国人民银行和各贸易银行的正式文件中称为个人住房典质贷款，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为典质物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。

     　　顾名思义，转按揭就是转让个人住房典质贷款(以下称为按揭)的行为。

    

　　二、转按揭的分类 　　按揭涉及两方主体:借款人和银行。

    对于银行而言，按揭是债权;而对于借款人来说，按揭是债务。

    根据转让主体不同，可以将转接揭分为债权转让和债务转让。

    债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行;债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。

     　　香港地区的转按揭主要是债权转让，而我海内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。

    

　　三、转按揭的动因 　　在香港地区，按揭利率由各家银行自行确定，一般采用与最优惠利率(P)挂钩，在此基础上加减一定比例，如“P-2.25%”，同时，各家银行针对按揭推出了一系列优惠前提，如赠予火险、免信用卡年费等。

    因为各家银行按揭利率各不相同且常常变动，提供的优惠前提也有差异，对于不同借款人来讲，在不同时间将按揭由一家银行转到另一家银行是有利可图的。

    而且，在香港地区办理转按揭手续相称简朴，借款人只需支付5000港币的律师费，所有手续都由律师来完成，加上各家银行出于竞争需要，一般都替转到本行的借款人交纳5000元律师费，实际上借款人无需付出任何代价，更是刺激了转按揭的发生。

     　　而在内地，按揭利率由中国人民银行同一制定，各家贸易银行要求提供的资料、办理时间大致相同，对于借款人而言，银行提供的基本是无差异服务，在哪家银行办理按揭都一样，因而没有债权转让的必要，这也是目前内地转按揭业务仅限于债务转让的原因。

     　　那么，什么情况下会产生转按揭(以下凡没有特殊说明，仅指债务转让)的需求呢? 　　一是借款人转让作为典质物的住房。

    根据《城市房地产典质治理办法》的划定，借款人转让设定典质权的房地产，必需经由典质权人同意，并将转让所得价款用于提前了债所担保的债权。

    购房人在购买原借款人转让的住房时，需要向银行申请按揭。

    转按揭将这两个过程有机地结合起来，缩短了交易时间，利便了买卖双方。

     　　二是借款人连续违约达到一按期数。

    根据典质合同(或主从合一的按揭合同)的商定，当借款人连续违约达到一按期数(一般为三个月)时，典质权人有权处分典质物。

    假如采用强制拍卖等手段，受快速变现的影响，典质物价格一般大打折扣，拍卖所得价款可能不够偿还银行贷款，造成银行和借款人的损失。

    而通过转按揭，房屋转让为正常交易，可以避免这种损失。